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中古物件が売れないのはどうしてですか?

中古物件が流通しないわけ

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日本では築20年以上の一戸建てなどは

ほとんど建物価値を評価されません。


築25年経てば、「廃屋」や「古屋」などと言われて

利用価値のないものとされてしまいます。

 

確かに昔は安普請で、建築してから20年も経てば設備も古くなるし
デザインも安っぽくなり購入する人も少ないのは事実です。

 

しかしながら、今の建築技術や建築基準法では築20年ぐらいで
設備以外の構造体では、建物が壊れることや使えなくなることはあまりありません。

 

確かに耐震基準や昔の建築基準法と比べれば
今の建物は建築基準法不適合の場合も多いのですが、
闇雲にダメというわけではありません。

 

それなのに中古物件は相変わらず流通量が少ないのはなぜでしょう? 


答えは仲介業者のせいでもあります。

仲介業行にとっては、マンションを除いて中古物件よりも新築物件を
売りたがる傾向にあるのです。

 

理由は「手数料」です。中古物件は基本的に売主さんがエンドユーザーで
その場合には、必ず元付けの仲介業者が存在します。

つまり、媒介契約を締結している会社です。

それをレインズ等で登録して買主を探すわけですが、お客様を抱えている不動産会社と共同で仲介するのですが、そうなると客付け仲介会社が受け取る手数料は、買主さんからだけになります。

 

しかしながら新築物件は売主が不動産業者なので

多くはレインズなどを通しても直接取引ができます。

 

売主が直接レインズに登録するからです。つまり一つの新築物件を売った場合には、売主からも買主さんからも手数料をもらえるので

結果的に2倍もうかる図式になるのです。

 

また、最近は手数料無料の仲介会社まで存在していますが、彼らも売主さんから手数料をもらえるので、買主さんからは無料にしても割が合うのです。また新築のほうがきれいですし、やはり保証もついているので売りやすいのも事実です。

そんなわけで、仲介会社としては新築物件を勧めたがる傾向にあり、その結果市場に中古物件が流通しづらくなるのです。古い建物などは、すぐに解体して新築になってしまいます。

 

欧米のように中古物件を流通させるには、インスペクション(建物調査)が重要になります。

買主さんにとって売主からの保証のない物件は、やはり購入において躊躇してしまいます。古い物件だから2~3年住んで解体して新築を建てるからいいという人以外に、これから長く住もうとしている人だってたくさん存在しますが、その不安の多くは建物に対してです。

 

大丈夫だろうか?住んでから欠陥が出ないだろうか? などとど不安材料を数えたらキリがありません。

買主さんの不安を解消する上でも、あらかじめ建物を調査して情報を開示することも、今の買主さんには必要なことなのです。

たとえばあなたが物件を買うときに、この建物は建築士が調査して100%OKではないが、ダメなところ、大丈夫なところが漏れなく記載されている「調査報告書」をもらったら、安心ではありませんか?

 

あらかじめダメなところは修繕すれば良いことですし、それでも直りそうになければ買わないという選択肢もあるとなると、検討しやすいと思います。

今の時代、悪いところを隠して売るような時代ではありません。
徹底した情報開示のもと、買主さんに判断してもらうのです。
強引に不動産屋がお客様をつめて契約させる時代は、すでに過ぎ去ったのです。
 
通常依頼を受けた物件は一級建築士が調査して、求めるお客様にはすぐに見せられる状態にしています。買主さんが見つかった、さあ建物調査をしてみようではせっかくの買いたいお客様の気付らも薄らいでしまいます。

中古物件は新築物件と違い、建物の心配をしなければならないという面倒な点があるのに、保証もないという点、新築物件は売主がプロなので権利関係や書類がしっかりしているなどの物件の魅力に加え、手数料も2倍になるという不動産会社にとっての利点があるのです。

 

だから中古物件よりも新築物件のほうが流通しやすい。
逆を言えば、中古物件は売りづらいということになるのです。