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仲介手数料(成功報酬)は2倍?ってどういう事?

実は、不動産仲介業者は法律上、売り主と買い主双方の代理人を兼ねることもできるのです。つまり、売り分側の代理人として預かった物件を、自社に来た買い手に紹介して売買契約を成立させることができるわけです。

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この場合、当然ながら仲介手数料(成功報酬)は2倍になります。

不動産業外では、売り主または買い主のどちらかの代理人として取引にかかわることを「片手取引」、売り主と買い主双方の代理人として取引にかかわることを「両手取引」と呼んでいます。

 

両手取引の賜合は、片手取引に比べて報剛が2倍になるのですから、多くの不動産仲介業者はできれば両手取引を実現したいと望んでいます。

なにしろ、3000万円の物件であれば、片予取引の場合の仲介手数料は消費税を含めて約100万円ですが、両手取引であれば約200万円になるのです。

この差は大きなインセンティブになり、業者はやる気が倍増します。

 

しかし、両手取引には大きな矛盾があります。利害の相反する売り主と買い主双方のエージェントを一つの業者が兼ねると、どちらの立場の希望も十分に代理できなくなってしまうことです。そのため、民主党は政策のなかに「両手取引の原則禁止」を盛り込んでいたのですが、実現前に政権が変わってしまいました。

両手取引を考える不動産仲介業者にとっては、売り主から預かった物件を、自社に来た買い手に契約してもらうことが至上命題になります。
そのため、いきすぎた業者になると次のようなことが起こります。

 

「すぐに売れそうないい物件を見つけて、売り主さんと専任媒介契約ができたぞ。ぜひ自社でお客様を見つけて両手収引をしたいものだ」

そんな時に1本の電話がかかってきました。

「お宅の物件を購人したいというお客様が当社にいらっしやっているのですが、売り主さんに取り次いでいただけますか?」

「(この客で制約してしまうと、うちは片手分の報酬しかもらえないから、理由をつけて断ろう)。ああ、あの物件はですね、残念ながら、すでに、購人申し込みをしているお客様がいるんですよ。ほかの物件なら案内できるんですが」

このように、他の仲介業者を通して来た買い主に対して、何らかの理由をつけて物件の紹介を断ることは、売り主にデメリットをもたらします。ただでさえ数の多くない不動産の買い主候補をさらに少なくしているわけですから。

 

「家を売りたいのになかなか買い分が手が見つからない」という方の中には、このように仲介業者が他社から来たお客様を追い返していたという事例がまれに見られます。

また、両手収引を望む不動産仲介会社は、買い手側に対しても、十分な情報を提供していない可能性があります。

 

例えば、どの不動産業者も買い手に対して最初に紹介するのは、自社がお客様から直接仲介を請け負っている売り物件です。もし買い手がその物件を気に入ってくれて売買が成立すれば、両手取引が成立するからです。もちろん、他社物件であっても、最終的に売買契約が成立すれば片手であっても報酬がもらえますから、自社物件以外の紹介も行いますが、強く勧めるのは自社物件です。

それくらい、両手取引のインセンティブは強いのです。

 

先にも述べましたが、不動産の売買というのは一生に一度あるかないかの経験です。本未、不動産業者の什事は、お客様の人生にとって最善の選択ができるように手助けをし、その報酬として仲介手数料を受け取ることです。

双方の代理ができるという現行の仕組みが、一部の仲介業者の目を曇らせてしまっていることを残念に思います。

 

例として
買い予の希望によく合致した物件を見つけたので、物件の仲介業者に内見をお願いしたのですが、「あの物件はもう売れてしまいました」と、言われました。
 
残念ですがあきらめて他の物件を探すことにしたのですが、何日たってもその物件の広告はウェブサイトに掲載されたままで、一向に売れた様子がありません。不思議に思って。再び、仲介業者に連絡したのですが「契約交渉中です」の一点張りです。

そこで、本当に売れたのかどうかを売り主に確かめてみようと、さまざまな手を尽くして売り主の住所を突き止め、直接訪ねてみました。すると驚いたことに、契約交渉どころか売り主のもとには、買いたいという人がいるとの報告すら伝わっていなかったのです。

 

このような場合は明らかな契約違反です。
売り主は仲介業者を呼び出してきつく叱りつけました。
そして無事に、売買契約を結ぶに至ったのです。

このように悪質な不動産仲介業者も行在するのですから、家を売る時はプロに任せておけば安心、というわけにはいかないのです。

 

もちろん悪質な業者はごく一部で、ほとんどの仲介業者は良心的でお客様のためを思っています。と願いたいところですよね。。